Osnabrück
Steigende Bauzinsen: Wie sich Immobilienkäufer günstige Zinskonditionen sichern
Die Bauzinsen steigen wieder. Für viele Immobilienkäufer droht damit der Traum vom Eigenheim endgültig zu platzen. Doch schwierig ist die Situation auch für diejenigen, die bereits ein Darlehen abgeschlossen haben und bald eine Anschlussfinanzierung brauchen.
Es ist gerade einmal 2,5 Jahre her, da kosteten zehnjährige Immobilienkredite in Deutschland durchschnittlich 0,8 Prozent. Diese goldenen Zeiten sind vorerst vorbei, sagt Max Herbst von der Frankfurter FMH-Finanzberatung: „Die Bauzinsen steigen.“
Und zwar rasant: Dem Portal Immowelt zufolge wurden zehnjährige Baudarlehen im Januar noch zu einem Zinssatz von 1,38 Prozent und darunter angeboten. Nur rund drei Monate später liegt dieser bereits bei gut zwei Prozent. Das klingt nach wenig. Doch das täuscht, wie das Immobilienportal vorgerechnet hat. Wer jetzt eine Wohnung kauft, muss demnach für die Darlehensrückzahlung mehrere hundert Euro pro Monat mehr bezahlen als noch Anfang des Jahres.
Die Mehrbelastung bekommen Käufer vor allem in teuren Städten zu spüren. Beispiel München: Die Kaufpreise für eine 80-Quadratmeter-Wohnung liegen hier den Angaben zufolge aktuell bei 764.000 Euro. Bei einer Tilgungsrate von 2,5 Prozent belief sich laut Immowelt die monatliche Belastung bei einem zehnjährigen Baudarlehen und einem Zinssatz von 1,38 Prozent Anfang des Jahres auf 2.470 Euro. Doch die mittlerweile auf gut zwei Prozent gestiegenen Bauzinsen verändern die Situation: Die Annuität erhöht sich dadurch auf 2.900 Euro, also 430 Euro mehr pro Monat. In anderen Städten ist die Mehrbelastung aufgrund der niedrigen Immobilienpreise und der geringeren Kreditsummen weniger stark. Für Käufer in Hamburg rechnet Immowelt beispielsweise mit monatlichen Mehrkosten von 300 Euro.
Und das könnte noch nicht einmal das Ende der Fahnenstange sein. Finanzierungsexperte Herbst hält einen Zinssatz von drei Prozent für Hypothekendarlehen für durchaus realistisch. Falls dieses Szenario eintritt, erhöht sich die Annuitätenrate nochmals deutlich. Für Käufer in München würde das Mehrkosten von 1.030 Euro pro Monat im Vergleich zum Januar bedeuten.
Der Hauptgrund, dass die Bauzinsen steigen, ist die Inflation: Bei einer hohen Inflationsrate sind viele Anleger nicht mehr bereit, ihr Geld zu Minusrenditen an den deutschen Staat zu verleihen. „Das treibt die Rendite der Bundesanleihen“, so Herbst. „Werden die Staatspapiere teurer, steigt auch die Rendite der Pfandbriefe - und am Ende gehen die Bauzinsen nach oben.“
Dabei steigen die Zinsen für Immobilienkredite derzeit vergleichsweise schnell. Nach Angaben des Kreditvermittlers Dr. Klein setzten einige Banken ihre Zinssätze innerhalb von sechs Wochen mehrmals deutlich hoch.
Schwierig kann das für alle werden, die jetzt vor einer Kauf- und Finanzierungsentscheidung stehen. Doch auch diejenigen, die bereits eine Immobilie besitzen und dessen Finanzierung noch läuft, können betroffen sein. Denn wer seine Immobilie über Kredit finanziert, braucht oftmals eine Anschlussfinanzierung, wenn das erste Darlehen ausläuft. Ihnen wird nun vor Augen geführt, wie groß das Finanzierungsrisiko für ihre Immobilie in den kommenden Jahren werden kann.
Grund zur Panik besteht allerdings nicht. „Das Zinsniveau ist im langfristigen Vergleich immer noch sehr niedrig“, sagt Herbst. „Wir bewegen uns derzeit auf dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre.“ In den vergangenen zwei Jahrzehnten lagen die durchschnittlichen Hypothekenzinsen sogar bei 2,99 Prozent. Sicherheitsorientierte Käufer könnten sich allerdings mit langen Zinsbindungen gegen einen weiteren Anstieg absichern. „Dann haben sie ihre Ruhe.“
Dies ist auch bei Anschlussfinanzierungen möglich: Nach aktuellen Daten des Immobilienfinanzvermittlers Interhyp hat sich die Nachfrage nach Anschlussfinanzierungen und sogenannten Forward-Darlehen, die Zinskonditionen vorab festschreiben, in den ersten Wochen des Jahres signifikant erhöht.
Mit einem solchen Vorabdarlehen sichern sich Immobilienbesitzer die aktuellen Zinsen, auch wenn der Kredit erst in drei oder fünf Jahren benötigt wird. Diese Sicherheit muss allerdings mit zusätzlichen Belastungen in Form eines Zinsaufschlages erkauft werden. Dabei gilt: Je länger die Vorlaufzeit, also je früher der Vertrag abgeschlossen wird, desto höher der Aufschlag, den die Bank verlangt. Dieser steigt mit jedem zusätzlichen Monat bis zur Auszahlung und kommt zu den Kreditzinsen dazu.
Grundsätzlich kann ein Forward-Darlehen frühestens fünf Jahre vor Ablauf der Fixzinsbindung abgeschlossen werden, spätestens sechs Monate davor – und auch nur, wenn man bereits eine Immobilie besitzt.
Der FMH-Finanzberatung zufolge liegen die derzeitigen durchschnittlichen Aufschläge bei einer Vorlaufzeit von 24 Monaten bei 0,23 Prozentpunkten sowie bei 0,36 Prozentpunkten bei 36 Monaten. Wer hingegen schon 60 Monate früher die Zinskonditionen festschreiben will, zahlt durchschnittlich 0,66 Prozentpunkte Aufschlag.
„Bei wem die derzeitige Zinsfestschreibung in ein, zwei oder drei Jahren ausläuft, sollte sich wirklich um ein Forward-Darlehen bemühen“, sagt Herbst von der FMH-Finanzberatung. Denn wenn bis zum Zeitpunkt der Auszahlung die Zinsen steigen, profitiert der Darlehensnehmer vom günstigen Festzins, den er sich schon zuvor gesichert hat. Wichtig ist auch hier: Mehrere Angebote einholen und vergleichen.
Das größte Risiko aber besteht darin, dass die Bauzinsen nicht so hochklettern, wie man gedacht hat. Denn bei stagnierenden oder sogar wieder sinkenden Zinsen ist das Forward-Darlehen später aufgrund des Zinsaufschlags teurer als eine klassische Anschlussfinanzierung. „Bei wem das Ende der Zinsbindung in einigen Jahren erfolgt, sollte sich im Klaren sein, dass das Forward-Darlehen auch dann gültig ist, wenn die Zinsen in der Zwischenzeit angestiegen sind und in einigen Jahren wieder im Nachgeben sich befinden sollten“, sagt Herbst.
Bauzinsen steigen - Immobilienkauf wird noch teurer
Experten erwarten steigende Bauzinsen
Experten erwarten steigende Bauzinsen
