OZ-Serie „Wohnen und Leben“ Platzt bald die Immobilien-Blase?
Steigende Zinsen und eine hohe Inflation werfen bei Hausbesitzern, Bauherren und allen, die es noch werden wollen, Fragen auf: Fallen die Häuserpreise in Ostfriesland bald?
Ostfriesland - Die Preise für Immobilien in Ostfriesland sind auf einem Rekordhoch. Für ein etwa 130 Quadratmeter großes Einfamilienhaus in Emden, Aurich oder Leer in gutem Zustand müssen Interessenten inzwischen Tief in die Tasche greifen. Oder besser gesagt: Gut mit den Banken verhandeln. Oftmals werden Preise von mehr als einer halben Million für Immobilien wie diese aufgerufen. Gleichzeitig steigen die Zinsen für Immobilien- und Baukredite. Neubauvorhaben stehen angesichts stark gestiegener Materialkosten und unsicherer Lieferaussichten auf einem wackeligen Fundament. Für viele rückt der Traum vom Eigenheim dieser Tage in fast unerreichbare Ferne.
Glossar
Leitzins
Mit der Änderung des Leitzinses beeinflusst die Europäische Zentralbank (EZB) die Geldmenge und die ökonomische Entwicklung im gesamten Währungsraum. Erhöht sich der Leitzinssatz, steigen die Kapitalmarktzinsen. Das heißt, Banken müssen für Geld, das sie für Kredite an Verbraucher und Unternehmen herausgeben, selber mehr Zinsen zahlen. EZB-Präsidentin Christine Lagarde kündigte vor wenigen Tagen an, dass die EZB im Juli mit der Anhebung der Zinsen beginnen und Ende September den Minusbereich verlassen werde.
„Der Immobilienmarkt in Ostfriesland ist sehr angespannt“, sagt Immobilienmakler Dennis Büürma aus Emden. Es bestehe ein deutlicher Nachfrageüberhang. Das Angebot für diejenigen, die eine Immobilie suchen, ist klein. „Eine Zinswende der Europäischen Zentralbank wird voraussichtlich zur Abkühlung und einer Stagnation bei den Immobilienpreisen führen“, schätzt Büürma. Aber: „Wir gehen nicht davon aus, dass sich das konkret auf die Nachfragesituation oder auf die Preise der Immobilien in der Region auswirken wird.“ Viele der Kaufinteressenten kämen aus Nordrhein-Westfalen und seien dort zum Teil noch höhere Preise gewöhnt. Von einem Wendepunkt oder gar Crash könne demnach nicht die Rede sein. „Derzeit gehen wir davon aus, dass sich die Preise in den nächsten Jahren stabil auf diesem aktuell hohen Niveau halten werden.“
Studie zeigt auf, wie stark die Preise gestiegen sind
Darauf deutet auch eine aktuelle Studie des Immobilienmaklers Von Poll hin. Untersucht wurde die Kaufpreisentwicklung an der Nordseeküste für Einfamilienhäuser in den Landkreisen und kreisfreien Städten, die direkt an die Nordsee angrenzen sowie auf den Inseln für das erste Quartal 2022 im Vergleich zum Vorjahresquartal.
„Die Nachfrage seitens Käufer ist nach wie vor hoch an der Nordseeküste und das in allen Preissegmenten, wobei das Angebot in einigen Regionen stagniert. Das verstärkt die Preisdynamik zusätzlich,“ erklärt Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei Von Poll Immobilien. Und weiter: „Kaufinteressenten kommen aus ganz Deutschland. Ihr Suchradius erweitert sich immer mehr auf das Hinterland, zumindest, wenn die Infrastruktur stimmt.“
Inseln führen das Ranking an
Wenig überraschend führen die Inseln das Ranking der teuersten Immobilienpreise an. Demnach müssen Kaufinteressenten bei einem Einfamilienhaus auf den Nordfriesischen Inseln mit durchschnittlich circa 14.115 Euro pro Quadratmeter rechnen. Im Vergleich zum ersten Quartal 2021 stiegen die Quadratmeterpreise damit um 17,1 Prozent. Auf dem zweiten Platz folgen laut Studie die Ostfriesischen Inseln mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 8206 Euro und mit 5,7 Prozent der geringsten Preissteigerung unter den analysierten Regionen im ersten Quartal 2022.
Wer ein Haus für unter 3000 Euro pro Quadratmeter sucht, werde in den übrigen zehn analysierten Regionen fündig. Angeführt wird das Mittelfeld von Nordfriesland mit 2657 Euro pro Quadratmeter, darauf folgen Wittmund (2544 Euro), Aurich (2489) und Friesland (2438). Am günstigsten ist es in Emden. Hier zahlen Kaufinteressenten im Schnitt 2222 Euro pro Quadratmeter für ein Einfamilienhaus. Die Preise sind im Vergleich zum Vorjahresquartal um zwölf Prozent gestiegen.
Veränderter Käuferkreis
„Der Käuferkreis hat sich gewandelt. War es vorher hauptsächlich eine ältere Klientel, so kaufen nun auch viele junge Familien. Durch die Veränderungen in der Gesellschaft zu Remote Work und hybriden Arbeitsmodellen verschmelzen immer mehr die Grenzen zwischen Erst- und Zweitwohnsitz“, sagt Nils Onken, Geschäftsstellenleiter der Von Poll-Immobilien-Shops in Emden, Aurich, Norden und Esens. Und er führt weiter aus: „Als Geheimtipp gelten die größeren Dörfer, die mit guter Infrastruktur punkten, wie Marienhafe, Hage oder Großheide. Davon sind einige ebenfalls sehr küstennah. Hier bekommen Interessenten noch etwas mehr für ihr Geld.“
Ähnliche Zahlen teilt auch die Interhyp-Geschäftsstelle aus Emden mit, deren Mitarbeiter Bau- und Immobilienkredite vermitteln. „In den letzten beiden Jahren sind die Immobilienpreise inklusive Nebenkosten laut Interhyp-Daten bundesweit jeweils um mehr als zehn Prozent gestiegen, im ersten Quartal 2022 sogar um 14 Prozent“, so Geschäftsstellenleiterin Kerstin Ohmer. Im Schnitt würden die Preise in der Region bei rund 400.000 Euro pro Immobilie inklusive Nebenkosten betragen.
Viele müssen ihre Finanzierung neu berechnen
Durch das steigende Zinsniveau und die hohen Immobilienpreise müssten viele Menschen neu kalkulieren. Beim Bau oder Kauf einer Immobilie sei mit der gleichen Rate und gleicher Tilgung nun nicht mehr eine so hohe Kreditsumme möglich wie noch im Januar. Das führe sicher dazu, dass bei der Immobiliensuche häufiger Kompromisse gemacht werden. „Die Zinswende beim Baugeld ist da“, sagt Ohmer. Im weiteren Jahresverlauf erwartet sie einen weiteren Anstieg auf drei Prozent und auch etwas mehr für zehnjährige Darlehen.
Experten raten: Augen auf beim Abschluss des Kreditvertrags
Die Verbraucherzentrale empfiehlt Tilgungsdarlehen und rät von Modellen in Kombination mit Bausparverträgen ab
In den eigenen vier Wänden zu wohnen, ist für viele Menschen Lebensziel und auch Polster für die Altersvorsorge. Doch wer nachlässig kalkuliert und nicht sorgfältig finanziert, geht hohe Risiken ein. Die Verbraucherzentrale Hamburg gibt zwölf Tipps, die bei der Wahl der richtigen Immobilie und des passenden Kredits dazu helfen können:
1. Eigenkapital checken
Wer einen Kredit für ein Haus oder eine Wohnung aufnehmen möchte, sollte prüfen, ob genug Eigenkapital vorhanden ist. Experten empfehlen eine Summe in Höhe von zehn bis 20 Prozent des Kaufpreises plus die Erwerbsnebenkosten selbst auf der hohen Kante zu haben. Ohne eigenes Geld kommen Interessierte meist nur aus, wenn ihr Einkommen gut und stabil ist. Die Erwerbsnebenkosten sollten auf keinen Fall durch einen Kredit finanziert werden müssen.
2. Nebenkosten beachten
In Niedersachsen ist zusätzlich zum Kaufpreis mit rund zehn Prozent Kaufnebenkosten zu rechnen. Davon sind fünf Prozent für die Grunderwerbssteuer fällig, der Rest für den Notar und den Grundbucheintrag. Dazu kommt oft noch eine Maklerprovision.
3. Zinsen und Tilgung
Die Faustregel für die Berechnung der monatlichen Belastung lautet: (Nominal-)Zins plus ein Prozent Tilgung durch zwölf Monate. Ein Beispiel: Bei einem Zins von vier Prozent, rechnet man einen Prozentpunkt für die Tilgung dazu. Fünf Prozent von 100.000 Euro geliehenem Geld ergeben 5.000 Euro Belastung jährlich. Geteilt durch zwölf Monate kostet der Kredit 417 Euro im Monat.
4. Kosten und Rücklage
Auch wer im Eigentum lebt, wohnt nicht kostenlos. Für die Müllentsorgung und Grundsteuer fallen beispielsweise Kosten an. Außerdem sollte eine Rücklage für Instandsetzungen bereitgehalten werden.
5. Monatliche Belastung
Inklusive der Nebenkosten sollte die monatliche Belastung nicht bei mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens liegen.
6. Tilgungsdarlehen
Die einfachste Darlehensform ist nach Angaben der Verbraucherzentrale die beste: das Tilgungsdarlehen. Hausbesitzer tilgen so im Jahr mindestens einen Prozent ihres Kredits.
7. Keine Kombi-Modelle
Ein Kombi-Modell rechnet sich in der Regel nicht. Anstatt zu tilgen, sparen die Kreditnehmer in einen Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung eine bestimmte Summe an. Die bessere Sparform ist aber die Rückzahlung des Darlehens, weil die Sparzinsen in der Regel geringer sind als die Kreditzinsen.
8. Zuschüsse
Familien sollten sich erkundigen, ob sie einen Anspruch auf öffentliche Förderung haben. Auch Energiesparende Baumaßnahmen für Neu- und Altbauten werden von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gefördert und manchmal auch durch Regionalprogramme.
9. Richtige Zinsbindung
Wenn das Zinsniveau niedrig ist, sollte eine Zinsbindung von 15 Jahren oder mehr gewählt werden. Das gibt Planungssicherheit.
10. Sondertilgung
Sondertilgungen sind gut, falls das Einkommen steigt oder aber plötzlich Geld zur Verfügung steht, mit dem man vorher nicht gerechnet hat. So lässt sich der Kredit schneller abbezahlen.
11. Steuersparmodelle
Die Verbraucherzentrale warnt davor, Immobilienverträge abzuschließen, um Steuern zu sparen. Auch dann nicht, wenn scheinbar seriöse Banken oder Notare dahinterstehen oder „Mietgarantien“ gegeben werden. „Die so angebotenen Wohnungen sind meist überteuert, es müssen hohe Provisionen gezahlt werden und die vorausgesagten Mieteinnahmen sind nicht realistisch“, so die Verbraucherzentrale.
12. Markt beobachten
Interessierte sollten sich möglichst viele Wohnungen und Häuser ansehen, bevor sie sich entscheiden. Nur so können sie ein Gefühl für den richtigen Preis entwickeln. Außerdem entsteht so ein Gefühl dafür, wo und wie man leben möchte und wo lieber nicht.
Tipps und nächste Folge
Mitmachen!
Sie haben eine alte Schule oder ein anderes funktionales Gebäude zu einem Wohnhaus umgebaut? Sie leben in einem Tiny-House oder in einem besonderen Wohnprojekt? Ihr Haus ist architektonisch auffällig oder Sie haben ein Händchen für besondere Einrichtung?
Wir suchen…
…Menschen in Ostfriesland, die uns im Rahmen dieser Serie einen Blick in ihr Zuhause gewähren und ihren Wohntraum vorstellen. Interessierte können sich per E-Mail an s.tome@zgo.de wenden oder sich telefonisch unter 0170/3707342 melden.
Nächste Folge
In der nächsten Folge geht es um den Gulfhof Fresena in Norden, der zwei Jahre lang saniert wurde und bald Feriengäste beherbergen soll.
Vom Stall zum Landhaustraum
Zuhause den richtigen Ton treffen
Neuer (T)Raum für das Dorfleben
So teuer wie Sylt ist Ostfriesland noch lange nicht
