Wohnungsbau in Emden Wie effektiv greift die neue Bebauungspflicht?
Im Baugebiet „Zum Bind“ in Emden vereinbarte die Stadt zum ersten Mal eine Bebauungspflicht. In einem Jahr läuft die Frist ab, bei Vertragsbruch droht Strafe. Wie wirkungsvoll ist das neue Instrument?
Emden - Ziemlich genau vier Jahre ist es her, da fiel mit großem Tamtam im Emder Stadtteil Petkum der Startschuss für ein neues Wohnviertel. Auf einem ehemals großen Grünstreifen am Sieltief, sollten möglichst allgemeinverträglich bis zu 50 Grundstücke für Einfamilienhäuser erschlossen werden – inklusive neuer Straßen, neuer Leitungen und sogar neuer Kanäle. Mit dem Versprechen vom Wohnen direkt am Wasser wurden vor allem Familien für das Projekt „Zum Bind“ motiviert.
Was und warum
Darum geht es: Neubaugebiete und die Frage, wie man auf die Erschließung Einfluss nehmen kann, damit Anlieger weniger belastet werden.
Vor allem interessant für: Bauwillige und Anlieger von (potenziellen) Baugebieten
Deshalb berichten wir: Die Redaktion verfolgt die Entwicklung des Baugebietes „Zum Bind“ mittlerweile seit Jahren. Weil es das erste Gebiet mit einer Bebauungsfrist in Emden ist, haben wir uns dessen Wirksamkeit genauer angesehen. Den Autor erreichen Sie unter: g.paeschel@zgo.de
Bei Alt-Anliegern wie Erich Bolinius, dessen Haus an der Baustraße liegt und der den freien Blick auf das Petkumer Sieltief einbüßte, lösten die Pläne zweierlei aus: Einerseits freute sich der Vollblut-Kommunalpolitiker, dass sich in seinem Stadtteil etwas tut und sich der Zuzug von jungen Familien ankündigte. Denn ohne Kinder, das weiß Bolinius, lassen sich Schulen, Sportvereine und andere Anker des gesellschaftlichen Lebens in Stadtteilen am Rand der Stadt nicht halten. Andererseits schwante dem Rentner und seiner Frau, dass sie vor unruhigen Zeiten stehen. „Wir wollen hier nicht zehn Jahre lang den Bauverkehr haben“, sagte er deswegen im Sommer 2018.
Die Frist läuft ab
Um Leuten wie ihm gerecht zu werden – Bolinius stand mit seinem Hinweis nicht alleine da –, griff die Stadt Emden damals zu einem für sie noch neuen Instrument. Sie verpflichtete den Investor für das Baugebiet „Zum Bind“, die Petkum Projekt GmbH, zu einer Frist: Das Unternehmen, das der Norder Tell Bau gehört, muss garantieren, dass binnen fünf Jahren ein Bauantrag für jedes der neuen Grundstücke gestellt wird. Wirksam wurde die Vereinbarung mit Inkrafttreten des Bebauungsplans. Die Frist läuft. Sie endet am 30. November 2023.
Die Verpflichtung wurde seinerzeit auf Druck der Politik und gegen den anfänglichen Widerstand der Verwaltung beschlossen. Ihre Skepsis begründete die Stadt in Person des damaligen Stadtbaurates Andreas Docter und des Fachbereichsleiters Rainer Kinzel mit juristischen Unwägbarkeiten. „Es kann Schwierigkeiten geben“, unkte Kinzel. Er sollte recht behalten, wenn auch aus anderen Gründen als ursprünglich angenommen.
Völlig neue Voraussetzungen
Fakt ist: Ein Jahr vor dem Ende der Frist, sind zwar alle Grundstücke nach Investoren- und Maklerangaben verkauft, aber längst nicht alle fertiggestellt. Rund ein Fünftel der Flächen liegt brach. Dass sie innerhalb der vertraglich festgeschriebenen Zeit bebaut werden, ist unwahrscheinlich. Krieg und Krisen, Inflation und hohe Zinsen haben die Rahmenbedingungen in der Baubranche innerhalb kürzester Zeit gehörig durchgeschüttelt. Viele Verbraucher und potenziell Bauwillige sind verunsichert. Viele sind angesichts wortwörtlich nur noch schwierig zu kalkulierender Risiken zurückhaltend geworden.
Stefan Bolinius, der mit Erich Bolinius entfernt verwandt ist und nach eigenen Angaben 2019 in das erste am Bind fertiggestellte Haus zog, zweifelt deswegen an der Wirksamkeit der städtischen Verpflichtung. „Die Stadt kann niemanden in Existenznot bringen, wenn der Bau plötzlich 100.000 Euro teurer wird“, sagt er. Es könne niemand dafür bestraft werden, wenn sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen so gravierend ändern.
Die Strafe als stumpfes Schwert
Die Stadt selbst sieht keinen Anlass zu reagieren. Es bestehe „aktuell kein Handlungsbedarf“, teilt die Pressestelle gegenüber dieser Redaktion mit. Das drohende Strafmaß alleine dürfte kaum jemanden dazu bewegen, die Zurückhaltung aufzugeben. Die vertraglich festgelegte Strafe beträgt 5000 Euro. Für jemanden, der gerade den Bau eines Hauses plant, stellt diese Summe vermutlich keine unüberwindbare Hürde da. Die Anlieger werden noch eine ganze Weile und wohl auch über den 30. November 2023 hinaus mit Bauaktivitäten in ihrer Nachbarschaft leben müssen.
Erich Bolinius hält die gültige Bebauungspflicht ebenfalls für ungeeignet, wenn auch aus anderen Gründen als sein Namensvetter. In seinen Augen liegt es nicht in erster Linie an Zins, Baukosten und Co., sondern vor allem am Regelwerk. „Da muss die Stadt grundsätzlich etwas ändern“, findet er und macht gleich zwei Vorschläge: Zum einen seien 5000 Euro Strafe „viel zu wenig“, so Bolinius. Zum anderen sollten seiner Meinung nach alle Grundstücke wieder zurückgegeben werden müssen, wenn sie nicht innerhalb von fünf Jahren bebaut sind.
Der Endausbau der Straßen beginnt
Derweil kündigt der Makler des Baugebietes und Investorenvertreter Walter Mielke auf Nachfrage der Redaktion an, dass die groben Erschließungsmaßnahmen kurz vor dem Abschluss stehen. „Im ersten Quartal 2023“ würden im Auftrag der Petkum Projekt GmbH die neuen Stichstraßen der Siedlung gebaut, lässt er wissen.
Bislang rollt der Baustellenverkehr über provisorische Pisten. Nach dem Endausbau und der Pflasterung werden die Straßen final an die Stadt übergeben. Für nachträgliche Schäden etwa durch schwere Fahrzeuge, die Baumaterial transportieren, haftet dann nicht mehr der Investor aus Norden, sondern jene, die bauen und die letzten Lücken schließen lassen.
Die Hauptbaustraße ins Gebiet, die Straße Zum Bind, an der auch Erich Bolinius und seine Frau wohnen, wird noch nicht angefasst. Schließlich laufen im Hintergrund schon seit Jahren die Vorbereitungen für ein weiteres Baugebiet ganz in der Nähe. Ruhe wird an dieser Stelle Petkums voraussichtlich noch eine ganze Weile nicht einkehren.
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