Hamburg Mietzinsindex: Warum die Mieten extrem ansteigen und Sie nichts dagegen tun können
Weit mehr als die Hälfte der neu abgeschlossenen Verträge sind Indexmieten – so auch bei unserer Autorin. Sie muss plötzlich viel mehr Geld für ihre Wohnung bezahlen und holt sich von einem Experten Hilfe. Ein persönliches Fallbeispiel zu Indexmieten einfach erklärt.
Es ist ein trister Montagabend im Januar, ich komme nach Feierabend nach Hause, öffne den Briefkasten – und bin wieder ein Stück ärmer. Auf einem Umschlag steht der Name meines Wohnungsverwalters. Ich reiße ihn hastig auf, in der festen Überzeugung, dass ich meine Nebenkostenabrechnung in der Hand halte. Meine Augen huschen über das Papier, suchen das Wort „Heizkosten“ und „Nachzahlung“, doch sie finden nichts. Stattdessen steht da: „Mietzinsanpassung gemäß Wertsicherungsklausel“, in fetten Druckbuchstaben. Bitte was?
Ich eile in meine Wohnung und krame meinen Mietvertrag hervor. Tatsächlich hatte ich bei meinem Einzug, vor über einem Jahr, einen sogenannten „Indexmietvertrag“ unterschieben. Hätte ich das wissen müssen? Ja. Dürfen Sie mich an dieser Stelle naiv nennen? Ja. Wusste ich, was ein Indexmietvertrag ist? Nein. Bin ich mit meinem Unwissen allein? Vermutlich auch hier: Nein.
Ich recherchiere und finde heraus: Bei einem Indexmietvertrag dürfen Vermieter die Kaltmiete an die Inflation anpassen. Das bedeutet: Mit meiner Wohnung ist es wie mit dem Döner: Sie wird teurer. Das Problem: Auf diesem Brief steht nirgends das Wort „Inflation“ – nur „Verbraucherpreisindex“, ein paar Prozentzahlen und Punkte. Ich verstehe zu wenig von dem, was ich da lese und bitte einen Experten um Hilfe: Lukas Siebenkotten, Präsident des Deutschen Mieterbunds.
Der 65-Jährige erklärt mir am Telefon, dass sich der Verbraucherpreisindex auf die Preise, die Verbraucher bezahlen müssen, bezieht. „Die Inflationsrate bezeichnet die Veränderung des Verbraucherpreisindex zum Vorjahr oder Vorjahresmonat“, sagt Siebenkotten. „Beides wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt, dort findet man die offiziellen Zahlen.“
Ein Beispiel in meinen eigenen Worten: Der Döner kostete vor einem Jahr 6 Euro, nun bezahle ich 8 Euro – das ist der Verbraucherpreis. Der Döner ist innerhalb eines Jahres um 33 Prozent teurer geworden – das ist die Inflationsrate. Der Verbraucherpreisindex bezieht sich allerdings nicht nur auf Zwiebeln, Fladenbrot und Falafel, sondern auf viel mehr: Waren und Dienstleistungen in Deutschland, die von Privatpersonen für Konsumzwecke gekauft werden.
Der Verbraucherpreisindex wird allerdings nicht in Euro, sondern in Punkten angegeben. Ein Blick auf mein Schreiben verrät: Zu Beginn meines Einzugs (Oktober 2021) lag dieser Index bei 110,7 Punkten und nun (im Dezember 2022) bei 120,6 Punkten. Das entspricht einer Steigerung von 8,94 Prozent, der aktuellen Inflationsrate – und genau um so viel hat sich meine Miete erhöht.
Was mich wundert: Es muss doch so etwas wie eine Grenze bei Mieterhöhungen geben? Vor wenigen Monaten hat sich schon meine Heizkostenvorauszahlung um 60 Prozent gesteigert. Und jetzt soll ich wegen der Indexmiete noch mehr bezahlen? Siebenkotten gibt mir an dieser Stelle keine Hoffnung: „Im deutschen System sind die Kaltmiete und die Nebenkosten voneinander getrennt. Das sind zwei unterschiedliche Paar Schuhe. Beide können unabhängig voneinander erhöht werden“, sagt er. Es trifft also derzeit viele Mieter – wie mich – doppelt.
Eine Beschränkung, was die Erhöhung anbelangt, gibt es wohl nicht. „Die Indexmiete kann sich alle zwölf Monate immer weiter steigern, insofern auch der Verbrauchpreisindex steigt. Dementsprechend hat sie auch nichts mit dem ortsüblichen Vergleichsmietsystem wie dem Mietspiegel zu tun.“ Konkret: Wenn meine Wohnung pro Quadratmeter nun viel mehr kostet als alle anderen in meiner Umgebung – dann ist das Pech, aber rechtens.
Nicht nur ich bin aktuell von extrem steigenden Indexmieten betroffen. Laut Siebenkotten sind weit mehr als die Hälfte der neu abgeschlossenen Verträge Indexmieten. „Vor der Inflation hat man mit einem ‚normalen´ Vertrag als Vermieter mehr verdient. Dann hätte sich der Preis an der bereits genannten, ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert“, sagt er. „Da hat aber keiner an eine Inflation gedacht, jetzt schon.“ Deswegen werden immer mehr Indexmietverträge abgeschlossen.
In mir kommt die Sorge auf, dass meine Wohnung wegen der Indexmiete (beziehungsweise der Inflation) immer teurer wird. Siebenkotten erklärt mir allerdings, dass der Vermieter die Indexmiete nur alle zwölf Monate erhöhen darf. „Die zwölf Monate sind eine Mindestzeit. Es gibt auch Vermieter, die erst nach drei Jahren die Miete erhöhen“, sagt er. Das könne insbesondere für Leute mit wenig Geld problematisch sein. „Anstatt dass sich ihre Miete immer wieder ein bisschen steigert, kommt auf einen Schlag eine fette Erhöhung.“ Ob Indexmieten, ob die Inflation weiter stark steigen werden, kann derzeit wohl niemand seriös voraussagen. Die Volkswirte sind sich da noch nicht einig.
Das Gute: Man kann als Mieter die Kosten und zu erwartenden Mietsteigerungen im Blick behalten. Auf der Seite des Statistischen Bundesamtes lässt sich die Inflationsrate und der Verbraucherpreisindex einsehen – und somit berechnen, um wie viel Prozent sich die Indexmiete erhöhen könnte. Dazu checkt man den Punktestand des Verbraucherpreisindex von der letzten Anpassung, beziehungsweise dem Einzugsmonat (im Oktober 2021 lag er bei mir bei 110,7 Punkten) und schaut sich den aktuellen Punktestand an (Dezember 2022: 120,6 Punkte).
Der Nachteil: „Der Vermieter ist nicht verpflichtet, wegen der Indexmiete von sich aus die Miete zu senken“, erklärt Siebenkotten. „Der Mieter hat aber das Recht, bei sinkendem Index die Anpassung der Miete vom Vermieter zu verlangen.“ Ich vermute allerdings, dass mein Vermieter nicht freiwillig auf Geld verzichtet.
Ein wenig unfair finde ich das schon. Wenn der Döner teurer wird, wegen gestiegenen Energiekosten und Arbeitskräftemangel – dann ist das einleuchtend. Zwiebeln, Fladenbrot und Falafel kosten im Einkauf mehr Geld, also muss der Verkäufer für den Döner mehr Geld verlangen. Aber warum soll ich für meine Kaltmiete mehr zahlen?
„Das ist in der Tat nicht einzusehen“, sagt auch Lukas Siebenkotten. „Denn die Steigerung der Lebenshaltungskosten hat nichts mit der Grundmiete zu tun. Die Bewirtschaftungskosten und die Energiekosten steigen, klar. Aber die zahlt der Mieter ja in den allermeisten Fällen sowieso zu 100 Prozent über die Nebenkostenabrechnung.“ Der zuständige Bundesjustizminister Marco Buschmann sei bereits aufgefordert worden, zu handeln. „Er hat bis jetzt noch nicht den Eindruck erweckt, als halte er das für eine gute Idee“, sagt Siebenkotten.
Buschmann hatte sich am 22. Dezember gegenüber der Rheinischen Post wie folgt geäußert: „Mieter mit Indexmietverträgen standen in den vergangenen Jahren zumeist besser da als Mieter mit normalen Mietverträgen. Denn die Lebenshaltungskosten sind viel langsamer gestiegen als die Vergleichsmieten.“ Und weiter: „Jetzt haben sich zum ersten Mal seit längerem die Verhältnisse umgedreht. Ich habe Zweifel, ob das eine sofortige gesetzgeberische Intervention rechtfertigt.“
Dem Bundesministerium der Justiz lege derzeit noch keine belastbaren Zahlen vor, ob und in welchem Umfang in letzter Zeit ein Anstieg bei der Vereinbarung von Indexmieten zu verzeichnen ist. Eine Abfrage bei Verbänden sei aber eingeleitet, sagt man unserer Redaktion auf Anfrage.
Zuletzt hatte das Bundesland Hamburg einen Vorstoß im Bundesrat gewagt, die Indexmieten zu deckeln. Doch in der Länderkammer fand sich dafür keine Mehrheit – schlecht für Mieter wie mich.
Der Mieterbund ist der Auffassung, dass die Miete nicht von Schwankungen wie steigenden Verbraucherpreisen und der Inflation abhängen darf. „Zumal in der Vergangenheit unserer Erkenntnis nach oft in den Fällen Indexmieten abgeschlossen wurden, in denen die Mieten die ortsübliche Vergleichsmiete bei weitem überschritten hatten“, sagt er. „Wir fordern als Mieterbund, dass man die Indexmiete abschafft.“
Ich auch. Als ich im Oktober 2021 von Freiburg im Breisgau nach Hamburg gezogen bin, suchte ich verzweifelt eine Wohnung. Dass ich überhaupt eine gefunden habe, war Glück. Dass sie noch bezahlbar und in der Nähe meiner Arbeit lag, glich einem Wunder. Selbst das „Bitte hier keine Drogen konsumieren”-Schild vor meiner Haustür schreckte mich nicht ab.
Als ich den Mietvertrag in meinen Händen hielt, kam mir nicht mal in den Sinn zu verhandeln. Hätte ich die Indexmiete abgelehnt, wäre der Wohnungsschlüssel an jemand anderes übergeben worden. Das wollte ich nicht riskieren. Ich hatte ein Dach über dem Kopf, dafür hätte ich auch dem Teufel meine Seele verkauft.
