Grundstücksmarktbericht Wer hat eine halbe Million Euro für einen Neubau in Ostfriesland?
Der Neubau eines Wohnhauses in Ostfriesland ist für Normalverdiener kaum noch finanzierbar. Preise für Bauplätze und -material sind gestiegen. Wir haben Banken nach ihrer Zins-Prognose gefragt.
Ostfriesland - Erst gab es zu wenig Bauplätze in Ostfriesland. Dann stiegen die Bauplatzpreise. Die Kosten fürs Baumaterial ebenfalls. Der Vorsitzende des Auricher Gutachterausschuss für Grundstückswerte Martin Homes geht davon aus, dass ein Neubau für Normalverdiener oft „nicht mehr realisierbar“ ist.
Für einen Bauplatz müsse man überschlägig 100.000 Euro einkalkulieren, sagte Homes bei der Vorstellung des Grundstücksmarktberichts. Insgesamt gelte es 400.000 bis 500.000 Euro zu finanzieren. „Das können viele mit drei Prozent Kapitalzinsen nicht.“ Die Zahl der Bauplatzverkäufe in Ostfriesland und Friesland sei im Jahr 2022 um 23 Prozent zurückgegangen.
Emden und Wilhelmshaven konnten nur einzelne Bauplätze verkaufen
Die kreisfreien Städte im Ausschuss-Bezirk wirkten bei den Bauplatzverkäufen wie Dörfer. Emden kam auf deren vier, Wilhelmshaven auf sieben. Mangels Angebot, wie Homes erklärte. Doch in Emden werde sich das mit einem neuen Baugebiet ändern – mit Conrebbersweg-West. Ein Baugebiet in Pewsum (Krummhörn), sei in wenigen Wochen ausverkauft gewesen, berichtete er. In der Gemeinde sind für das vergangene Jahr 71 Bauplatzverkäufe registriert worden, im Jahr 2021 waren es 30. Allerdings ist der Quadratmeterpreis von 48 auf 92 Euro gestiegen. Das entspricht genauso dem Trend in Ostfriesland wie kleiner werdende Grundstücke. 
So haben sich die Baupreise für Wohngebäude in Deutschland entwickelt. Seit dem Jahr 2010 sind sie um 64 Prozent gestiegen. Zum Vergrößern auf die Grafik klicken
Insgesamt betrachtet sei „eine deutliche Kaufzurückhaltung zu spüren“, bilanzierte Homes. In Ostfriesland und Friesland standen den 162 Bauplatzverkäufen im Dezember 2021 nur 58 Bauplatzverkäufe im Dezember 2022 gegenüber. Die Bodenpreise stiegen laut Grundstücksmarktbericht um sieben Prozent. Homes vermutet, dass perspektivisch mehr Doppel- und Reihenhäuser gebaut werden.
Nachfrage bei ostfriesischen Banken: Wie entwickeln sich die Zinsen?
Was sagen ostfriesische Banken zur Finanzierungslage? Unsere Zeitung hat bei vier Kreditinstituten nachgefragt, mit welcher Zinsentwicklung sie im Bereich der Immobilienfinanzierung rechnen.
Sparkasse Aurich-Norden: „Wir rechnen in den kommenden Monaten mit leicht steigenden Zinssätzen, da die Notenbank unverändert ihre Bereitschaft signalisiert, gegen die hohe Kerninflation bei gleichzeitiger moderater konjunktureller Abkühlung mit ihren geldpolitischen Maßnahmen vorzugehen.“
Raiffeisen-Volksbank (RVB): „Nach den jüngsten Leitzinssatzerhöhungen durch die Europäische Zentralbank (EZB) um 0,5 Prozent rechnen wir nicht damit, dass die Zinsen fallen werden. Je nach dem weiteren Verhalten der EZB rechnen wir gegebenenfalls weiter mit leichten Steigerungen. Dies ist abhängig davon, ob in diesem Jahr noch weitere Leitzinssatzerhöhungen angedeutet oder vollzogen werden.“
Sparkasse Leer-Wittmund: „Aktuell haben wir eine inverse Zinsstruktur. Das heißt, die für den Wohnungsbau relevanten längerfristigen Zinsen sind niedriger als für kurze Laufzeiten. Aktuell rechnen wir mit einem gleichbleibenden Trend. Die weitere Entwicklung ist natürlich abhängig von der Zinspolitik der EZB im Verlauf des Jahres.“
Ostfriesische Volksbank (OVB): „Wir gehen davon aus, dass es bis ins nächste Jahr hinein keine deutlichen Erleichterungen geben wird. Die Zinsen bewegen sich seit einigen Wochen auf einem gleichbleibenden Niveau. Eine Erhöhung im Zuge der Zinsanpassungen der EZB ist jedoch nicht ausgeschlossen.“
Wo liegt der Zinssatz für Häuslebauer und -käufer im Moment?
Außerdem hat sich unsere Zeitung nach den aktuellen Zinssätzen erkundigt, auch wenn diese von individuellen Faktoren abhängen: „Lässt sich gegebenenfalls eine Hausnummer oder eine Spanne für einen Kredit über zehn Jahre nennen, wenn 20 Prozent Eigenkapital vorhanden sind?“
RVB: „Wie Sie schon richtig erkannt haben, ist eine pauschale Aussage zu entsprechenden Zinssätzen immer schwierig, da dieser von vielen verschiedenen Faktoren abhängig ist. Generell kann man aber aktuell feststellen, dass die staatlichen Zinsen von der KfW – bei obenstehenden Rahmenbedingungen – in etwa um die 3,6 Prozent liegen. Die Konditionen bei den Regionalbanken liegen dann dementsprechend darüber. Im Zehn-Jahres-Bereich, der bei Baufinanzierungen aktuell stark nachgefragt wird, liegen wir bei entsprechenden Eigenkapitaleinsatz und somit guter Absicherung bei um die 4 Prozent.“
Sparkasse Aurich-Norden: „Der konkrete Zinssatz ist von sehr vielen Faktoren abhängig (zum Beispiel Eigenkapitaleinsatz, Tilgungsrate, Wert der Immobilie, Lage, energetischer Zustand, Marktgängigkeit, Kapitaldienstpuffer). Der Kapitaldienstpuffer ist der Betrag, der nach Abzug von Lebenshaltungskosten, Versicherungen, Energie, Auto und den Kreditraten übrig bleibt. Allerdings müssen die Kunden schon mit Zinssätzen oberhalb von 4 Prozent rechnen.“
Sparkasse Leer-Wittmund: „Der Zinssatz für eine Immobilienfinanzierung liegt bei einer Laufzeit von 10 Jahren bei uns knapp unterhalb von 4 Prozent. Wir empfehlen unseren Kunden, parallel die Finanzierung mit einem Bausparvertrag abzusichern. Das bedeutet Zinssicherheit gegebenenfalls bis zum Laufzeitende. Zum Vergleich: Das KfW-Wohneigentumsprogramm liegt derzeit bei einem Zinssatz in Höhe von 3,57 Prozent bei einer Laufzeit von 25 Jahren. Die Zinsbindung beträgt 10 Jahre. Für Kunden die ihr Eigenheim modernisieren möchten, bieten wir ein Sonderprogramm, ebenfalls in Verbindung mit einem Bausparvertrag, an. Der Zinssatz beträgt hier 3,75 Prozent fest für 20 Jahre.“ 
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OVB: „Die Konditionen richten sich nicht nur nach der Dauer der Zinsbindung, sondern auch nach dem Verhältnis der Finanzierungshöhe zum Objektwert. Außerdem fließen die jeweiligen wirtschaftlichen Verhältnisse der Kreditnehmenden ein. Zusätzlich prüfen wir Fördermöglichkeiten. Diese sind derzeit ab 3,55 Prozent pro Jahr für eine 10-jährige Zinsbindung verfügbar. Aktuell bieten sich auch Sonderkreditprogramme unserer Verbundpartner an.“ 
Diese Bauplatzpreise wurden im vergangenen Jahr in Ostfriesland bezahlt. Zum Vergrößern auf die Grafik klicken