Mitsprache von Kommunen Junge Familien werden bei Bauplätzen bevorzugt – zu Recht?
Immer mehr Gemeinden und Städte machen ihre Mitsprache bei der Bauplatzvergabe offiziell. Ihlow ließ eine Vergaberichtlinie prüfen – die vier wichtigsten Gründe, warum sie durchfiel.
Ihlow/Wiesmoor/Südbrookmerland - Junge Familien mit Kindern aus der Region, in denen sich im Idealfall mindestens ein Elternteil noch in der Freiwilligen Feuerwehr oder ehrenamtlich im Sportverein engagiert: Sie sind für die Städte und Gemeinden Ostfrieslands die attraktivste Zielgruppe, wenn Bauplätze zu vergeben sind. Oft werden Familien nicht nur bevorzugt, sondern erhalten ebenfalls eine Förderung – um sich den Bauplatz samt Häuschen auch leisten zu können.
Was und warum
Darum geht es: Viele Städte und Gemeinden haben Vergaberichtlinien für Bauplätze erarbeitet. Sie gelten oft auch dann, wenn Privatinvestoren Grundstücke verkaufen wollen. Spätestens dann stoßen die Richtlinien an Grenzen. Aber nicht nur dann sind sie problematisch.
Vor allem interessant für: Menschen, die Baugrundstücke suchen, anbieten und verkaufen wollen
Deshalb berichten wir: Der Bauausschuss in Ihlow hatte die Verwaltung beauftragt, die Vergaberichtlinie juristisch prüfen zu lassen. Das Ergebnis war niederschmetternd.
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Die Gründe dafür liegen für den Wiesmoorer Bürgermeister Sven Lübbers (parteilos) auf der Hand: „Schließlich halten wir auch Kindertagesstätten und Grundschulen vor“, sagt er. „Dann müssen wir dafür sorgen, dass wir sie füllen können.“ Dass gerade Menschen bevorzugt werden, die in der Region zu Hause sind, scheint genauso logisch: Wegen der Verbundenheit zum Heimatort und der Nähe zur Familie. Wer bauen möchte und vorher zur Miete wohnt, hat die besten Karten.
Ihlow wollte auf den Zug aufspringen
Immer mehr Gemeinden und Städte regeln solche Kriterien für die Vergabe von Bauplätzen in sogenannten Vergaberichtlinien – sie werden in den Ausschüssen diskutiert und im Rat beschlossen. Nichts anderes hatte auch die Gemeinde Ihlow im Januar vor. Damit wollte sie in die Fußstapfen der Nachbargemeinde Südbrookmerland treten, die eine solche Richtlinie bereits seit langem erfolgreich anwendet.
Bis ein Mitglied des Bauausschusses zur Sicherheit darum bat, die Richtlinie von Fachjuristen prüfen zu lassen. Das Ergebnis fiel so niederschmetternd aus, dass die Gemeinde jetzt auf die Richtlinie verzichten möchte. Das hat der Bauausschuss in seiner letzten Sitzung entschieden. „Dass man am Ende mit einer gut gemeinten Richtlinie genau das Gegenteil erreichen könnte, als man bezweckt, das hat uns zu Denken gegeben“, sagt Bürgermeister Arno Ulrichs (parteilos).
Was aber ist so falsch an den Vergaberichtlinien? Die Ziele der Gemeinde, Ihlow als Wohnort attraktiv zu erhalten, eine Zersiedelung zu vermeiden und die Bevölkerungsstruktur im Gleichgewicht zu halten, klingen erst einmal nachvollziehbar. Was steckt also hinter dem niederschmetternden Urteil der Juristen der Kanzlei Winterhoff und Buss in Aurich? Hier die wichtigsten Gründe:
1. Dürfen Bauwillige aus der Region bevorzugt werden?
Laut der Kanzlei verstößt die Vergabe von Bauplätzen an Menschen aus einer bestimmten Region gegen das europäische Recht und wird als Verstoß gegen die Niederlassungsfreiheit gewertet. Eine solche Rechtsprechung gegen das sogenannte „Einheimischen-Modell“ hatte es im Mai 2012 gegen eine ähnliche belgische Regelung gegeben.
2. Dürfen Familien mit jüngeren Kindern bevorzugt werden?
Im Punktekatalog der Gemeinde Ihlow erhielten Familien mit jüngeren Kindern (unter 18 Jahre) mehr Punkte, als Familien mit älteren Kindern. Was für die Gemeinde als Träger von Kitas und Grundschulen nachvollziehbar ist, kam bei den Anwälten nicht gut an. Sie stellten infrage, ob diese Regelung den Regelungszwecken der Richtlinie überhaupt dient. Der Hauptgrund: Die Fachanwälte geben zu bedenken, dass sich das Alter und die Anzahl von zum Haushalt gehörenden Kindern ständig ändern kann.
3. Darf das Ehrenamt bei der Auswahl der Bewerber eine Rolle spielen?
Menschen mit ehrenamtlichen Aufgaben im Gemeindegebiet zu bevorzugen, finden die Anwälte zwar löblich – eine solche Regelung ließe sich aber gesetzlich nicht begründen. „Wir halten dieses Differenzierungskriterium nicht für rechtssicher“, heißt es deshalb. Außerdem sei es schwer, den Bezug einer ehrenamtlichen Tätigkeit zu einer städtebaulichen Regelung herzustellen. Dieser Punkt war einer der Hauptursachen, weshalb die Anwälte der Gemeinde von der Richtlinie abrieten.
4. Darf Investoren vorgeschrieben werden, wem sie das Grundstück verkaufen?
Die Gemeinde Ihlow wollte in der Richtlinie Investoren ab einer gewissen Größe des Baugebiets dazu verpflichten, Grundstücke innerhalb von einem halben Jahr nach den festgelegten Kriterien zu verkaufen. Weder die Frist noch die Einhaltung der Kriterien bewerteten die Fachanwälte als durchsetzbar. Denn der Verkaufszeitpunkt hänge von vielen verschiedenen Marktfaktoren ab, die sich mit dieser Frist nicht vereinbaren ließen. Die Verpflichtung, junge Familien aus der Region und Menschen mit Behinderungen zu bevorzugen, lasse zudem außer acht, ob diese sich einen Hausbau auch leisten können. In den Kriterienkatalog müsse die Gemeinde als weitere Position deshalb zumindest eine gesicherte Finanzierung aufnehmen.
Das sagen die anderen Städte und Gemeinden zur Prüfung
Auch in der Gemeinde Südbrookmerland wurde nach dem Urteil der Juristen über die Vergaberichtlinie diskutiert. „Wir haben nachgearbeitet“, sagt Bürgermeister Thomas Erdwiens (FWG). Kritik habe es in der Gemeinde zwar auch vorher kaum gegeben, aber man wollte auf der sicheren Seite sein. „Wir haben am Ende immer alle bedienen können, deshalb sind wir mit der Richtlinie bisher gut gefahren“, ist Erdwiens Fazit. Beschwerden oder Klagen habe es bisher nicht gegeben. Das ist auch in Wiesmoor nicht der Fall. Dort werden Bauplätze nach Kategorien vergeben, nicht nach einem Punktesystem wie in Südbrookmerland. „Wir sehen bei unserem System keine Probleme“, sagt Sven Lübbers.
Was macht jetzt die Gemeinde Ihlow?
Auch wenn zu den Rückmeldungen im Bauausschuss gehörte, „dass man womöglich niemals eine einhundertprozentige Rechtssicherheit erreichen könnte“, stimmten die Mitglieder gegen die Vergaberichtlinie. Das bedeutet aber nicht, dass sie zukünftig nicht angewendet wird. Dabei hat es die Gemeinde Ihlow leichter, als viele andere Kommunen. In Ihlow werden die Baugebiete überwiegend von der Gemeinde selbst oder von der gemeindeeigenen Tochtergesellschaft Entwicklungs- und Dienstleistungsgesellschaft Ihlow mbH (EDI) vermarktet. Die wollen jetzt für jedes Baugebiet spezielle Kriterien und Interessentenlisten einführen – transparent wie mit der Richtlinie, aber weniger angreifbar, wie Ulrichs hofft. Die Kriterien bleiben dieselben – und sollen zukünftig auch mit Investoren in Erschließungsverträgen und städtebaulichen Verträgen geregelt werden – falls es doch einmal notwendig wird.
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