Diskussion um Ferienwohnungen Könnte eine Zweckentfremdungssatzung die Lösung für Greetsiel sein?
Die Ferienwohnungen in Greetsiel sorgen für Unmut. Andere Kommunen helfen sich mit einer Satzung.
Greetsiel - Die Ferienwohnungen in Greetsiel werden zum Problem, sagen viele. Über 40 Prozent der Gebäude in Greetsiel beinhalten mindestens eine Ferienwohnung, sagt ein aktuelles Gutachten des Oldenburger Planungsbüros NWP, welches die Gemeinde beauftragt hatte. Die Gemeinde will den Bau von Ferienwohnungen im Küstenort nun stärker steuern. Dazu soll zunächst ein Konzept her.
Eine Sache, die das eventuell beschleunigen könnte, wäre eine so genannte Zweckentfremdungssatzung - den Vorschlag hatte zumindest Klaus Keller von der fbl in der jüngsten Ratssitzung am Montag, 11. Dezember 2023, eingebracht. „Vielleicht können wir damit schneller ans Ziel kommen“, sagte er. Denn bis alle Bebauungspläne angepasst sind, könnten Jahre vergehen.
Was steckt dahinter?
Am 5. April 2019 ist das Niedersächsische Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (NZwEWG) in Kraft getreten. Es dient dem Erhalt von Wohnraum in Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, schreibt das Land Niedersachsen. Es gibt den Gemeinden ein Instrument an die Hand, mit dem sie bei einem Wohnungsdefizit verhindern können, dass Wohnraum dem Wohnzweck entzogen wird.
Mit dem Gesetz können die Gemeinden durch eine Satzung bestimmen, dass Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung anderen als Wohnzwecken genutzt, also zweckentfremdet, werden darf. Ob die Voraussetzungen für den Erlass einer Satzung vorliegen, insbesondere, ob ein Wohnraummangel besteht, ist von der Gemeinde zu beurteilen. Ob sie davon gebraucht macht, kann sie selbst entscheiden.
Was gilt als Zweckentfremdung?
Als Beispiele für Zweckentfremdung nennt das Land Niedersachen unter anderem, wenn Wohnraum länger als sechs Monate ununterbrochen leer steht, wenn mehr als 50 Prozent der Wohnfläche für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet wird (zum Beispiel für die Nutzung als Rechtsanwaltskanzlei oder als Praxis für Physiotherapie).
Vor allem dürfte aber folgender Punkt für Greetsiel interessant sein: Auch, wenn Wohnraum „mehr als insgesamt zwölf Wochen im Kalenderjahr tage- oder wochenweise entgeltlich als Ferienwohnung vermietet oder sonst entgeltlich für eine Fremdenbeherbergung verwendet wird“, kann das Zweckentfremdung sein, schreibt das Land. In Gebieten, die überwiegend durch den Fremdenverkehr geprägt sind, beträgt die Höchstdauer sogar nur acht Wochen. Aber: „Wenn und soweit der Wohnraum bereits vor dem 1. Januar 2019 rechtmäßig zur Fremdenbeherbergung genutzt worden ist, liegt keine Zweckentfremdung vor.“
Ist Wohnraum ohne Genehmigung zweckentfremdet worden, kann die Gemeinde anordnen, dass die Zweckentfremdung beendet und der Wohnraum wiederhergestellt und Wohnzwecken zugeführt wird.
Wie würde sowas umgesetzt?
Damit die Einhaltung überwacht werden kann, verpflichtet das Gesetz unter anderem die Eigentümerinnen und Eigentümer sowie die Mietenden dazu, der Gemeinde die erforderlichen Auskünfte zu erteilen und ihr die notwendigen Unterlagen vorzulegen. Außerdem erhalten von der Gemeinde beauftragte Personen das Recht, Grundstücke und Wohnungen zu betreten, wenn Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass Wohnraum zweckentfremdet wird.
Das Gesetz verbietet, unerlaubt zweckentfremdeten Wohnraum, etwa eine ungenehmigte Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung, anzubieten oder dafür zu werben. Verstöße können mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet werden. Nach fünf Jahren muss die Gemeinde erneut überprüft werden, ob die Mangelsituation noch besteht.
Wie läuft das anderswo?
Erst Anfang Dezember dieses Jahres hat der Rat der Nordseeinsel Borkum eine Zweckentfremdungssatzung beschlossen. Hinter jedem Problem, das man auf der Insel habe, stehe das Thema fehlender Wohnraum, sagte dazu Borkums Bürgermeister Jürgen Akkermann. „Wir kriegen keine Altenpfleger, keine Kindergartenmitarbeiter“, nannte er Folgen der Misere. Dazu beitragen, die Wohnsituation zu verbessern, soll nun die neue Satzung. Auch auf der Norderney oder Baltrum hat man bereits eine solche Satzung beschlossen. Inwiefern diese hilft, muss allerdings die Zeit zeigen.
Ein erstes Fazit zog 2020 der damalige Oberbürgermeister von Lüneburg, wo die Satzung 2019 eingeführt wurde: „Wir haben die Zweckentfremdungssatzung im vergangenen Jahr als Erste beschlossen, weil wir einen angespannten Wohnungsmarkt in der Stadt haben und kein Instrument ungenutzt lassen wollen, um Abhilfe zu schaffen“, sagte Ulrich Mädge (SPD) gegenüber der Deutschen Presse-Agentur. „Es wurden allerdings weniger Anträge auf Zweckentfremdung gestellt als gedacht“, sagte er. Meist habe auch keine Zweckentfremdung im Sinne der Satzung vorgelegen. Er sei aber überzeugt, dass schon allein die Tatsache einer Satzung und der Eingriffsmöglichkeiten regulierend wirkten.
Einige Experten sagen, Zweckentfremdungssatzungen helfen nur punktuell. In den meisten Fällen werde der Mangel an bezahlbarem Wohnraum nur durch die Schaffung neuer Wohnungen behoben, heißt es in dem Artikel der Deutschen Presseagentur. Die Satzung sei eins von mehreren Instrumenten im Werkzeugkasten. 
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