Analyse zu Mietmarkt und Staatshilfe So teuer ist der billigste Wohnraum in Ostfriesland geworden
Billiger Wohnraum ist teuer geworden, die Konkurrenz groß. Welche Kosten sind in Ostfriesland üblich, welche angemessen? Der Staat unterstützt Mieter und Bewohner eigener Immobilien finanziell.
Ostfriesland - Wie teuer ist billiger Wohnraum in Ostfriesland geworden? Das ist nicht nur für Arbeitslose von Bedeutung, sondern auch für Studierende, Geringverdiener, kinderreiche Familien, Geflüchtete und alte Leute mit kleiner Rente. Insbesondere, wenn die aktuelle Wohnung zu teuer geworden ist oder jemand aus anderen Gründen auf Wohnungssuche ist. Dann stellt sich die Frage: Welche Kosten sind üblich beziehungsweise angemessen - und kann ich notfalls finanzielle Unterstützung vom Staat bekommen?
Was die Üblichkeit betrifft, bedürfte es insbesondere möglichst lückenloser Miet- und Nebenkosten-Statistiken. So, wie Verkaufspreis-Statistiken für bebaute und unbebaute Grundstücke erstellt und ausgewertet werden – für Ostfriesland vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Aurich. Für Mieten gibt es aber keine vergleichbare Datengrundlage. Das kam Anfang Februar – einmal mehr – bei der Vorstellung des Grundstücksmarktberichts für Ostfriesland und Friesland zur Sprache.
So könnte ein Überblick über die Mietentwicklung gewonnen werden
Schon im Vorjahr ging es bei der Vorstellung des Grundstücksmarktberichts darum, dass aktuelle Mietübersichten aus „Mieten von gestern“ zusammengestellt werden müssen. Weil keine aktuelle und lückenlose Datenerhebung sichergestellt ist. Die Datengrundlage wird aber durchaus besser, was Umfang und Aktualität betrifft: Die Stadt Aurich hat einen Mietspiegel aus dem Jahr 2023, die Stadt Norden aus dem Jahr 2020 und die Stadt Emden einen, der im Jahr 2023 aktualisiert wurde. Für die Landkreise seien wenigstens „Mietübersichten anhand von Angebotsmieten in Arbeit“, berichtete der Auricher Gutachterausschuss für Grundstückswerte kürzlich – also Übersichten, die auf Grundlage von Miet-Angeboten erstellt werden.
Ein umfassender und top-aktueller Marktüberblick sieht aber eben anders aus. Martin Homes, Vorsitzender des Auricher Gutachterausschusses, hat diesbezüglich einen Vorschlag gemacht: Mietverträge werden für die An- beziehungsweise Ummeldung bei Einwohnermeldeämtern vorgelegt. Auf den Rathäusern könnten die Mietverträge also beigezogen und anschließend – zum Beispiel vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte – erfasst und ausgewertet werden. Für diese Vorgehensweise fehlt jedoch eine Rechtsgrundlage.
Steigende Wohnkosten können existenzielle Auswirkungen haben
Auf Basis der bisherigen Daten kommt der Gutachterausschuss auf eine Mieterhöhung von sechs Prozent im Jahr 2023. Ein Mittelwert für Mieten, die für unterschiedlich große, unterschiedlich alte, energetisch unterschiedlich modernisierte Wohnungen in unterschiedlichen Lagen verlangt werden. Das heißt, es gibt auch Mieten die stärker steigen. Auf die Wohnkosten insgesamt trifft das im Besonderen zu – denn sie enthalten neben der Miete auch die Neben- und Heizkosten.
Ein Fallbeispiel: Miet-, Neben- und Heizkosten einer alleinerziehenden Mutter aus Norden haben sich in den Jahren 2020 bis 2023 um insgesamt mehr als 30 Prozent erhöht. Das hat sie in die Schulden getrieben, wie unsere Redaktion berichtet hat. Zum Vergleich: Die Daten des Auricher Gutachterausschusses ergeben für denselben Zeitraum eine Mietsteigerung von mehr als 21 Prozent in der Region „Friesland und Ostfriesland“.
Wer auf billigen Wohnraum in Ostfriesland angewiesen ist
Für die arbeitslose Alleinerziehende aus Norden und andere Bürgergeldempfänger, aber auch für Studierende, Geringverdiener, kinderreiche Familien, Leute mit kleiner Rente und Geflüchtete ist die Kosten-Entwicklung bei den billigsten Wohnungen von existenzieller Bedeutung. Klar ist: Wohnen wird seit Jahren teurer. Nicht nur die Mieten steigen, sondern auch die Nebenkosten sowie die Heizkosten und Strompreise.
Für Bürgergeldbezieher wie Langzeitarbeitslose zahlen die Jobcenter „die Kosten für Unterkunft und Heizung in angemessener Höhe“, informiert die Bundesagentur für Arbeit. Jobcenter betreiben in den Landkreisen Aurich, Leer und Wittmund die jeweiligen Kreisverwaltungen, in Emden die Agentur für Arbeit. In den Jobcentern stellt sich also im Besonderen die Frage wie bei jeder Wohnungssuche: Was ist eine angemessene Miete, was sind angemessene Neben- und Heizkosten?
Was die Jobcenter an Bürgergeldbezieher fürs Wohnen bezahlen
„Maßstab für die Angemessenheit der Bedarfe für die Unterkunft ist die Bruttokaltmiete.“ So steht es laut der der Auricher Kreisverwaltung in einer Richtlinie zur Gewährung von Leistungen für Unterkunft und Heizung. „Die Bruttokaltmiete setzt sich zusammen aus der Nettokaltmiete und den Betriebskosten.“ Und die „Nichtüberprüfungsgrenze der Bruttokaltmiete“ richte sich gemäß der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts „nach der rechten Spalte der Wohngeldtabelle des Bundeswohngeldgesetzes zuzüglich eines Sicherheitsaufschlags in Höhe von zehn Prozent“.
In besagter rechten Spalte steht ein „Höchstbetrag in Euro“, der – abhängig von der Zahl der zu berücksichtigenden Haushaltsmitglieder und sieben Mietenstufen – variiert. Das Bundeswohnministerium informiert im Internet welche Mietenstufe für welche Gemeinde beziehungsweise für welchen Landkreis gilt. Für einen Zwei-Personen-Haushalt liegt der Höchstbetrag demnach zwischen 409 und 767 Euro pro Monat. Für die erwähnte Alleinerziehende in Norden und ihre Tochter gilt die Mietenstufe 2. Das sind laut Wohngeldtabelle 461 Euro. Zuzüglich des zehnprozentigen Sicherheitsaufschlags sind es 507 Euro.
In welcher Höhe die Jobcenter Heizkosten erstatten können
Bezüglich der Heizkosten zitiert die Auricher Kreisverwaltung ebenfalls aus der Richtlinie: „Heizkosten werden in tatsächlicher Höhe übernommen, soweit sie angemessen sind und nicht durch unwirtschaftliches Heizverhalten verursacht werden. Hierbei wird nach Maßgabe der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts auf die Werte des Heizspiegels für Deutschland in der jeweils aktuellen Fassung zurückgegriffen.“ Ein Beispiel: Der Heizsspiegel wies im Jahr 2018 für eine 70-Quadratmeter-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, die mit Erdgas beheizt wird, jährliche Kosten von 700 Euro aus – im Jahr 2022 waren es 1475 Euro und damit mehr als doppelt soviel.
Nicht nur im Falle der Alleinerziehenden aus Norden stellt sich die Frage, ob die staatlichen Hilfen für Miete, Neben- und Heizkosten mit den realen Preissteigerungen mithalten können. Der „Heizspiegel für Deutschland“ werde jährlich veröffentlicht und werde folglich laufend angepasst, erklärt die Auricher Kreisverwaltung. Und die Wohngeldtabelle unterliege einer gesetzlich festgelegten Fortschreibung: „Die nächste Anpassung ist für den 01.01.2025 vorgesehen.“ Auf der Heizspiegel-Seite, die vom Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz gefördert wird, gibt es auch einen Rechner für einen Heizkosten-Check.
Wie der Staat seine Wohnkostenerstattung an den Markt anpasst
Von einer jährlichen Fortschreibung kann bei der Bruttokaltmieten-Bezahlung durch den Staat aber keine Rede sein, wie aus einer Presseauskunft der Leeraner Kreisverwaltung hervorgeht. Als Zeitpunkt der jüngsten Anpassung der Wohngeldtabelle nennt sie den 01.01.2022, davor sei am 01.01.2020 und am 01.01.2016 aktualisiert worden.
Demnach ist die Wohngeldtabelle seit mehr als zwei Jahren nicht mehr an die Entwicklung der Mieten angepasst worden. Das betrifft nicht nur die Bürgergeldbezieher, deren Wohnkostenerstattung sich an der Wohngeldtabelle orientiert – sondern auch und gerade die Wohngeldbezieher. „Wohngeld ist ein Zuschuss zur Miete oder Belastung (bei selbst nutzenden Eigentümern) für Haushalte mit geringen Einkommen“, erklärt das das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen auf seiner Internetseite.
Wohngeldrechner im Internet: Wer hat Anspruch auf staatliche Hilfe?
Obwohl die Wohngeldtabelle seit dem 01.01.2022 nicht mehr nach oben korrigiert worden ist, hat das Ministerium aufgrund anderer gesetzlicher Änderungen eine Erhöhung verkündet: „Die bislang umfangreichste Wohngeldverbesserung – das Wohngeld-Plus-Gesetz – ist am 1. Januar 2023 in Kraft getreten“, heißt es auf der Internetseite. „Die Höhe des Wohngeldes wurde deutlich angehoben und eine dauerhafte Heizkostenkomponente sowie eine Klimakomponente eingeführt.“ Die Folge: „Das Wohngeld für die bisherigen Wohngeldhaushalte verdoppelt sich im Schnitt, der Empfängerkreis wird verdreifacht.“
Damit würden die Haushalte mit geringen Einkommen entlastet, die es am dringendsten benötigen, erläutert das Ministerium – „darunter viele Rentnerinnen und Rentner, Familien und Alleinerziehende und Menschen, die für den Mindestlohn jeden Tag arbeiten“. Um sich auf die Schnelle einen Eindruck zu verschaffen, wer Anspruch auf Wohngeld hat, bietet das Bundesministerium im Internet einen „Wohngeld-Plus-Rechner“ an – es gibt aber auch einen Wohngeldrechner für Niedersachsen, der über eine Internetseite des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung des Landes Nordrhein-Westfalen abrufbar ist.
So sind die Wohnkosten für ostfriesische Bürgergeldbezieher gestiegen
Die Frage ist: In welchem Verhältnis stehen etwaige finanzielle Verbesserungen für Bürgergeld- und Wohngeldbezieher zur Entwicklung der Miet-, Neben- und Heizkosten? Aus Statistiken der Bundesagentur für Arbeit geht hervor, wie sich die „tatsächlichen Kosten“ für Unterkünfte der Bürgergeldempfänger verändert haben.
Unsere Redaktion hat die tatsächlichen Kosten im Oktober 2018 mit den tatsächlichen Kosten im Oktober 2023 verglichen, wie sie die Jobcenter in den Landkreisen Aurich, Leer und Wittmund sowie der Stadt Emden dokumentiert haben. Demnach liegen die Steigerungen für die Wohnkosten insgesamt bei 14,45 Prozent in Emden, 24,74 Prozent im Landkreis Aurich, 28,78 Prozent im Kreis Leer und bei 28,91 Prozent im Kreis Wittmund – im Mittel über alle Haushalts- und Wohnungsgrößen hinweg berechnet sowie pro Quadratmeter betrachtet. Im Oktober 2023 führte das zu gemittelten Wohnkosten pro Quadratmeter von 9,81 Euro im Kreis Wittmund, 9,89 Euro im Kreis Leer, 9,90 Euro in der Stadt Emden und 10,64 Euro im Kreis Aurich.
Welch unterschiedliche Wohnkosten-Anteile die Jobcenter übernehmen
Bei den Bürgergeldbeziehern ist die Festlegung der Erstattungsobergrenze offenbar komplex. Das Emder Jobcenter, das als einziges in Ostfriesland von der Arbeitsagentur betrieben wird, hat zur Beantwortung der Presseanfrage den Statistik-Service der Bundesagentur in Hannover hinzugezogen. Von dort heißt es: „Die erwähnte sogenannte ,Erstattungsobergrenze’ wird von jedem Jobcenter meist über ein sogenanntes ,Schlüssiges Konzept’ in eigener Zuständigkeit ermittelt und ist nicht Bestandteil der Berichterstattung der Statistik der Grundsicherung.“
Wertet man die ostfriesischen Statistiken für den Oktober 2023 aus, so stellt man fest, dass es Unterschiede gibt, zu welchen Anteilen die Jobcenter die „tatsächlichen Kosten der Unterkunft“ übernehmen. Bezogen auf Bedarfsgemeinschaften. Eine Bedarfsgemeinschaft kann sich zum Beispiel aus einer Alleinerziehenden und ihrem Kind zusammensetzen. Oder aus Eltern und mehreren Kindern. Auch eine alleinlebende Person, die Bürgergeld erhält, ist in der Statistik eine Bedarfsgemeinschaft.
Abhängig von Bedarfsgemeinschaft und Jobcenter ergeben sich – im Mittel – Wohnkosten-Übernahmen von 85,12 bis 98,42 Prozent. Das bedeutet beispielsweise für Alleinerziehende mit zwei Kindern, dass sie im Zuständigkeitsbereich des Emder Jobcenters – statistisch betrachtet – 10,01 Euro im Monat zuzahlen müssen, also 10,01 Euro von ihrem Bürgergeld für die Wohnkosten aufbringen müssen. Im Geschäftsbereich des Leeraner Jobcenters ist die Zuzahlung nach der Statistik mehr als zehnmal so hoch: 102,37 Euro.
Staatshilfe – Ostfriesische Landräte fordern gesetzliche Änderungen
Viele Bürgergeld-Haushalte von Mietkosten-Absenkung betroffen
Schulden einer Mutter, die aufs Konto des Norder Jobcenters gehen
